中國科技大學補助教師參加校外研習心得報告

一般人從事理財活動，經常會接觸到「信託」一詞。「信託」因為具有某些特性，因此在財產管理上，有許多的應用，實務上也有許多以信託為架構的商品。本次研習主題係在介紹不動產信託，研習內容首先介紹信託基本概念，其次介紹信託在不勭產方面之應用，包含預售屋履約擔保機制、預售屋不動產開發信託、預售屋價金信託、不動產買賣價金信託、不動產開發信託。 實務上，不動產買賣因為買方與賣方互不相識，而且交易金額往往相當大，加上不動產移轉涉及許多法令規定，包含稅法規定，因此雙方面臨很大風險，然而善用信託的方式，卻可以讓買賣雙方之財產獲得保障，降低交易風險。因此有必要了解實務上，信託在不動產方面之應用及商品。 信託法第1條：「稱信託者，為委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」信託依受益人是否為委託人，可分為自益信託與他益信託，自益信託是委託人與受益人為同一人，他益信託為委託人與受益人為不同人，後者發生財產移轉時，會有贈與稅之問題；信託以受託人是否為辦理信託為業，可分為民事信託與商事／營業信託，後者是委託人為信託業者；若以信託目的是否為益，信託可分公益信託與私益信託，前者是以公共利益為信託目的。由此可知信託之應用範圍可相當廣，但依信託法第5條之規定，有違反強制或禁止規定者、違反公共秩序或善良風俗者、以進行訴願或訴訟為主要目的者、依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者等不能成立信託關係。 信託為何會被廣泛應用，因為信託財產具有獨立性，即信託財產與受託人的自有財產分別獨立，而不會成為受託人的債權人求償之標的。雖然成立信託關係時，委託人會將財產移轉給受託人名下，但受託人若有債務存在，受託人不能用信託財產償還債務，債權人也不能要求受託人用信託財產償還債務，原則上也不得強制行信託財產。同時受託人死亡，信託財產也不屬於受託人遺產。受託人破產時，也不能將信託財產列入受託人的破產財團。 從事信託時，應注意有部分情況，是不能成立信託關係，如：依農業發展條例第33條規定,私法人不得承受耕地,因此民間銀行即不能以耕地做為信託關係之信託財產；又如國有土地亦是。另大陸地區人民法人及團體因不能取得不動產物權，因此也不能以他們為受益人成立信託關係。此及實務上有應用時，需注意信託法以外，其他法令之規範。 在買賣房屋時，可以以不動產買賣價金信託方式進行，一種是由銀行辦理，買方將購屋款存入信託專戶，賣方將不動產過戶完成，款項才撥給賣方，此種方式委託人也是受益人；另一種是建經公司不動產價金約保證業務價金信託，委託人及受益人都是建經公司。實務上，若建商與地主合建房屋，則可以以不動產開發信託之方式進行，在此架構下，受託人負責產權及資金管理、分戶移轉所有權、專戶收支管理、工程進度查核、付款憑證確認及支付款項控管。這種信託方式較為複雜，因此在本研習課程中，提出許多實務上之案件有以說明，也提出許多實務上發生之問題。另是購買或出售預售屋，亦可利用信託方式為之，一種為預售屋不動產開發信託，另一種為預售屋價金信託。此二種方式，皆是專款專用，對買方而言，可保障購屋款不會被建商挪做他用，也可使工程承包商取得工程款。 信託可規劃未來，信託後仍可享有該財產的利益，故在理財上，可充分利用信託之特性，慎選受託人，更重要的是，熟悉信託之應用，以及相關實務之運作問題。尤其是信託結合不動產之買賣，更需了解有關不動產之相關法規，在信託關係之成立及運作上所產生之影響。此若稍有不慎，即可能遭受重大損失。 備註： 一、研習心得報告請用電腦繕打。 二、研習結案報告請先上傳（校園入口網→其它類E化系統→研討會心得上傳），連同補助教師校外研習申請表、研習相關資料影本(4頁以上)及研習心得報告，並經主管簽章後，送人事室核銷。
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